Touré Ahmed Bouah, D.G de Sophia, initiateur du projet immobilier des FDS, enseignants et agents de santé, présente l'intérêt d'un pôle urbain à Abidjan.
Quand le bâtiment va, tout va bien, dit l'adage. Alors, quel est l'état de santé du secteur du bâtiment?
Pour la situation du logement en Côte d'Ivoire, avec un taux de croissance d'environ 3,3% l'an, on peut estimer la population de la Côte d'Ivoire en 2008 à près de 20 millions d'habitants, dont au moins 5 millions pour Abidjan, la capitale économique; ce qui fait d'Abidjan la ville la plus peuplée de l'Afrique de l'Ouest francophone. La problématique du logement se résume donc à trouver un toit à toute cette population à forte tendance haussière.
Au début de la décennie, la situation de logements était déjà hautement déficitaire. Pour combler ce déficit, au moins 20 mille logements devraient sortir de terre par an dans la seule ville d'Abidjan, et un peu plus de 40 mille pour le reste du pays, selon le ministère de la Construction et de l'Urbanisme. Quant à l'offre de logements dans la ville d'Abidjan, elle ne dépassait guère les 8 mille unités par an.
Le marché du logement connaît donc un fort déséquilibre entre l'offre et la demande. L'Etat devra alors chaque année trouver les ressources nécessaires pour financer 12 mille nouveaux logements. Malheureuse-ment, faute de moyens financiers, l'Etat s'est trouvé dans l'incapacité de faire face à ce déséquilibre. Face à cette situation, l'Etat demeure impuissant et reconnaît lui-même que son désengagement du secteur du bâtiment au profit des structures privées de production, constitue pour une large part, la cause de cet énorme déficit immobilier
Que comptez-vous faire, à travers votre structure (SOPHIA) pour réduire un tant soit peu ce déficit?
Aujourd'hui, avec la crise sociopolitique que connaît le pays depuis le 19 septembre 2002, caractérisée par un déplacement massif de populations de la zone nord vers le sud du pays, la population abidjanaise s'est fortement accrue pour se situer, selon les estimations les plus réalistes, autour de 5 000 000 d'habitants, ce qui représente actuellement près de 30% de la population totale du pays et 60 % de la population urbaine nationale.
Cette croissance démographique a comme conséquence immédiate un accroissement des besoins en équipements, logements et terrains urbains.
Cependant, avec le retrait de l'Etat de la production directe de logements et de terrains urbains aménagés, les mécanismes institutionnels et financiers mis en place arrivent à peine à couvrir 10% des besoins des populations. Les autres 90% de la demande ne sont satisfaites que par des filières privées dont la plupart prolifèrent dans un cadre informel, mal structuré et sans encadrement technique. Les opérateurs fonciers qui animent ces filières agissent le plus souvent de manière désordonnée en faisant parfois fi des règles élémentaires en matière d'urbanisme et d'aménagement urbain. Les effets pervers des actions de ces opérateurs fonciers s'observent à travers le développement incontrôlé et anarchique de nouvelles poches d'urbanisation de la ville et la prolifération de quartiers aux aménagements approximatifs localisés généralement dans les zones périphériques d'Abidjan. A côté de ces problèmes majeurs, il ne faut pas occulter les difficultés que rencontrent les autorités administratives et locales à faire appliquer avec rigueur le schéma directeur du Grand Abidjan (ASDA) du fait du non respect par les propriétaires coutumiers des procédures techniques et administratives en matière d'aménagement spatial.
C'est donc face à ces besoins croissants en logements estimés à 25.000 unités par an pour la seule ville d'Abidjan, et à la nécessité du respect du schéma directeur du Grand Abidjan, que nous avons initié la création d'un pôle urbain dont l'un des sous-produits reste le programme immobilier de (50 000 logements) destinés aux FDS, aux enseignants du secondaire, du supérieur et de groupes constitués et de la diaspora. Ce projet est à réaliser sur un espace qu'elle compte aménager et y encadrer d'autres promoteurs privés ou publics afin de garantir un cadre de vie qualitatif, même si l'expérience avec Azuréenne est resté un os dans notre gorge.
En somme, le secteur du bâtiment est en plein essor. Avec la sortie de crise qui sera accompagnée par la reconstruction, il y a lieu de penser que cette donnée va redynamiser le secteur du bâtiment. On espère que cette relance viendra résoudre l'épineux problème du déficit cumulé estimé à 500 0000 et surtout satisfaire les besoins annuels estimés à 50.000 logements.
La mise en place d'un ministère de la Reconstruction nationale a été bien pensée par le Président Laurent Gbagbo.
La réalisation de ce pôle urbain ressemblera, on l'imagine, à une ville à la porte d'Abidjan?
Le pole urbain sera un espace aménagé de façon concerté et qui prendra en compte toutes les commodités qui accompagnent les logements, à savoir les équipements collectifs, les VRD, l'assainissement, etc. Ce pôle urbain, complet, sera capable de participer au fonctionnement économique du potentiel métropolitain et prendra en charge toutes les dimensions (économiques, culturelles, politiques, sociales et résidentielles) complémentaires de celles d'Abidjan.
Sa réalisation se fait sur plusieurs centaines d'hectares et voit l'effort mutualisé de plusieurs sociétés de promotion immobilière réaliser leurs programmes dans un canevas bien précis dans le genre de zone d'aménagement concertée. Ici, l'avantage va se situer au niveau de l'aménagement obligatoire de l'assiette foncière sous les auspices du promoteur principal qui est SOPHIA. D'ailleurs, SOPHIA elle-même compte y réaliser 50 000 logements étalés sur les 25 ans à venir à compter de 2009.
En réalité, ce que nous avons initié est nouveau. Il rompt avec le conformisme habituel et s'inscrit dans une dynamique qui échappe à beaucoup de personnes, même celles qui exercent dans le secteur immobilier. Avec nos partenaires stratégiques, nous sommes en train de mettre la dernière main au dossier pour permettre à chacun de maîtriser tous les tenants et aboutissants de ce projet.
Vous venez de dire que le besoin est estimé à environ 500.000 logements de façon générale pour tout le pays avec cependant, une accentuation dans la ville d'Abidjan. Expliquez-nous la particularité de la crise du logement dans cette zone.
La problématique dans la ville d'Abidjan s'explique par le fait que le flux migratoire issu du miracle économique ivoirien a drainé beaucoup de monde à Abidjan. Malheureusement, la production de logement conséquente n'a pas suivi. Malgré ce flux migratoire, l'Etat lui-même, a arrêté la production du logement pour causes de crise que je viens d'expliquer. De plus, l'Etat en se désengageant n'a pu mettre en place des structures pour combler son absence. On a donc assisté à une urbanisation non maîtrisée où chacun faisait ce qu'il voulait. D'ailleurs, le Chef de l'Etat à eu à le dénoncer lors du trentenaire du BNETD, il y a une semaine.
Et surtout, les mécanismes institutionnels tels que le CDMH et le compte des terrains urbains qui sont logés à la banque nationale d'investissement n'ont pu fonctionner comme il se devait. Le privé appelé à suppléer l'Etat n'est animé que par un esprit mercantile. Les conditions et les procédures mises en place par les sociétés immobilières pour acquérir une maison sont draconiennes à telle enseigne que 96% des demandeurs de logements se sont vus exclus par ce système.
Le privé n'est pas mu par une politique sociale, mais par la recherche d'un maximum de gain. Malgré cette donne, vous semblez, en tant que privé, vous intéresser à des catégories socio-professionnelles qui n'ont pas assez de moyens, tels les enseignants, les agents de santé, les militaires, les policiers et gendarmes. Pourquoi une telle option ?
Notre projet est né d'une volonté politique. Ce n'est pas forcément l'esprit mercantile qui nous anime. Il s'agit pour nous de faire face à des catégories socio-professionnelles qui sont pour nous des points d'appui pour un développement durable. Il s'agit de ceux qui s'occupent de l'éducation des hommes de demain, c'est-à-dire les enseignants dont 90% du travail se fait à la maison. Donc il faut leur créer un cadre propice afin qu'ils soient efficaces. Pour nous, en orientant notre projet vers ces enseignants, ils pourraient être logés pour mieux encadrer nos enfants, ce sont eux les vrais investissements pour demain. Si ceux-ci sont mieux formés il est évident que cela aura une répercussion positive en terme de valeur ajoutée sur l'avenir du pays. Pour les Forces de défense et de sécurité (FDS), vous savez que dans les pays en voie de développement, la stabilité dépend des conditions de vie des forces de l'ordre. Plus lesdites forces sont dans un environnement de stabilité, plus le pays lui-même se stabilise. Le coup d'Etat que nous avons connu en 1999 a mis fin à plus de trente ans de stabilité. Il fallait donc penser à ces hommes en leur proposant un logement adapté à leurs conditions de vie, en offrant des conditions souples leur permettant d'acquérir les maisons. Pour tout dire, la sécurité et l'éducation sont pour nous des points d'appui pour la lutte contre la pauvreté et surtout, le chemin du développement durable. Après ces deux catégories socioprofessionnelles, nous allons nous intéresser aux agents de la santé que sont les médecins, les sages-femmes, les infirmiers
Dans un premier temps, notre projet s'oriente vers ces catégories socio-professionnelles. Elles n'ont pas assez de moyens. Mais Ce sont des employés de l'Etat de Côte d'Ivoire. Cela suffira à nos partenaires extérieurs pour nous accompagner financièrement et techniquement.
Qu'est-ce qui a justifié récemment un audit du BNETD?
D'abord, il n'y a pas de volonté de progrès sans volonté de mesure. Or, il nous faut progresser - donc il nous faut nous mesurer.
Ensuite, au-delà de la légitime fierté que nous ressentons d'avoir eu la confiance de la Nation pour piloter un projet dont le seul volet immobilier appelle un investissement de près de 1 000 milliards sur les 25 ans à venir, il s'imposait à nous de laisser le cabinet conseil de l'Etat de Côte d'Ivoire cerner tous les contours du projet afin éventuellement de nous appuyer pour renforcer nos chances de lever les financements colossaux recherchés auprès de nos 06 partenaires techniques et financiers extérieurs identifiés. N'oublions pas que notre stratégie d'implémentation vise à faire financer l'intégralité du coût des travaux par emprunt remboursable sur le produit des cessions perçues auprès des acquéreurs.
Dans de telles éventualités, il n'y a pas de choix que de laisser notre partenaire stratégique connaître nos forces et faiblesses. Aujourd'hui, ils nous connaissent mieux et nous assistent en nous accompagnant allègrement vers nos objectifs. Cela nous garantit aussi une vision sûre. C'est ce qui compte pour nous.
Enfin, la mission de commercialisation que j'avais confiée à Azuréenne de Promotion sur les 540 ha semblait prendre une autre orientation et tout était devenu flou. Or j'avais moi-même des obligations vis-à-vis d'autres partenaires par rapport aux 540 ha. Les efforts inlassables du Comité de suivi des FDS piloté avec rigueur et fermeté par le commandant Guézoa, assisté du commandant Dagou, aujourd'hui commandant adjoint de l'EMPT avaient eu à insuffler un dynamisme à ce sous-projet. Mais l'analyse critique technique d'un expert était nécessaire pour mettre les points sur les i. C'est ce que le Bnetd a fait avec le label qu'on lui connaît. Je pense même que ce sera suicidaire d'ignorer le Bnetd dans la gestion de ce sous-projet.
Je pense qu'après le démarrage effectif des travaux, tous, nous allons nous asseoir pour confier la gestion du sous-projet1 au Bnetd. Il n'y a pas d'autres voies, si on veut rester sérieux. L'Azuréenne de Promotion a montré ses limites sur le dossier.
Quelle est donc la place du Bnetd aujourd'hui dans votre dispositif?
Le Chef de l'Etat nous a invité à aller au Bnetd pour les grands projets, il y'est lui-même avec ses travaux pharaoniques, de Yamoussoukro, de Singrobo, des ponts, du Mémorial Félix Houphouet-Boigny, l'un des plus beaux bâtiments au monde.
Je suis conscient de l'enjeu national du projet et de l'impérieuse nécessité de son parfait achèvement.
Le Bnetd, structure d'appui conseil, au service du Gouvernement, des collectivités publiques et des entreprises du secteur privé, investi de la mission régalienne en vue de la gestion ou de la coordination des grands projets de développement, avec près de trois décennies d'expertise en la matière, est une valeur ajoutée pour ce projet.
Récemment, il y a eu beaucoup de bruit autour de ce projet.
Les villageois semblaient remettre en cause leur signature?
Les villageois étaient de bonne foi mais, on leur avait fait miroiter le beurre et l'argent du beurre.
Mon partenaire Djédjé Louis Durand, après avoir constaté le transfert des titres de propriété de l'attribution des 540 ha des propriétaires terriens, avec la seule mission de commercialisation à ma demande, par convention notariée, avait estimé, en faisant une mauvaise lecture de la loi, que les actes administratifs priment sur les conventions notariées et que par conséquent, il ne se sentait plus lié par ses engagements initiaux.
Le comité de suivi présidé par le commandant Guézoa, malgré ses immenses efforts de conciliation, avait fini par m'établir dans mes droits.
Mon partenaire Djédjé Louis Durand changera sa stratégie en demandant aux villageois de me récuser. Ce qui fut fait. Mais, le tribunal les déboutera et certains iront même en prison. Mon partenaire revient à la charge avec un autre joker. Le chef du village et ses notables et quelques cadres du village ignorant les actes. Cette chefferie pilotée par Nanan Kouachi Alfred jouera sa partition. Mais, le préfet d'Abidjan, Sam Etiassé, mettra les pendules à l'heure pour débouter la chefferie et ses commanditaires.
Dans sa logique, Djédjé met en mission l'honorable Mobio Akichi Joseph, députe d'Anyama commune. Sans grande connaissance du dossier, ce dernier épouse la vision de Djédjé avant de se voir récuser poliment par les plus hautes autorités politiques. Aujourd'hui, on me signale la dernière carte du côté du FPPN, avec le commissaire Krouma pour se substituer à Djédjé. Mais, je pense que tout cela va s'arranger. Je considère que ce qui s'est passé était des épreuves nécessaires à la bonne marche du projet.
Le chemin du progrès et de la réussite n'est jamais une ligne droite.
Vous avez parlé tantôt du désengagement de l'Etat; mais en quoi consistait réellement son appui au secteur immobilier?
La politique volontariste de l'habitat initiée au début des indépendances présentait trois vecteurs.
La mise en place des institutions au début des années 1960 pour impulser la production de logements en Côte d'Ivoire à travers la Sicogi et la Sogefhia. En amont de ces deux structures, la Setu (Société d'équipement de terrains urbains) s'occupait d'aménagement de l'espace constructible. Tandis que latéralement, le Crédit de Côte d'Ivoire et la Banque nationale pour l'épargne et le crédit (BNEC) étaient chargés de financer cette production.
Le deuxième vecteur concerne les mécanismes de soutien à la promotion immobilière. En effet, dans le souci d'aider les économiquement faibles?, l'Etat avait initié des programmes .économiques qui leur étaient destinés. Les principaux avantages mis en ?uvre s'appuyaient sur deux éléments essentiels, à savoir: (i) la prise en charge par l'Etat des coûts d'acquisition de terrains et d'aménagements fonciers (purge des droits coutumiers, études des travaux de voierie et réseaux divers) et; (ii) la bonification des intérêts financiers liés aux emprunts nécessaires à la réalisation des programmes immobiliers.
Enfin, le troisième vecteur concerne les mécanismes financiers qui ont été marqués par l'aval de l'Etat accordé à bon nombre d'emprunts contractés pour réaliser les programmes immobiliers. Grâce à ce train de mesures, de 1960 à 1985, l'Etat a pu réaliser un ensemble de 125 mille logements en zones urbaine et rurale. Mais l'acuité de la crise économique des années 80 n'a pas permis aux pouvoirs publics de poursuivre cette politique hardie. A partir donc de 1985, celle-ci est sous-tendue par une autre philosophie et change d'orientation en faveur du secteur privé. Dans la foulée, le Crédit de Côte d'Ivoire, la Bnec, la Setu et la Sogefiha sont mises en liquidation. La Sicogi n'y échappe que grâce à sa privatisation.
Ces différentes structures sont remplacées par d'autres à fonctionnement simplifié qui visaient à renforcer les activités du secteur immobilier. Ces dernières avaient ceci de commun qu'elles étaient toutes logées à la Caisse autonome d'amortissement (Caa) actuellement Bni (Banque nationale pour l'investissement). Il s'agit du Fonds de soutien à l'habitat (Fsh), du Compte des Terrains Urbains (Ctu) et du Compte de mobilisation pour l'habitat (Cdmh).
Ce nouveau cadre a permis à l'Etat d'accorder de 1986 à 1997 des avantages pour la réalisation de logements à caractère économique et social. Ces programmes bénéficiaient d'allègements fiscaux substantiels pour ceux comportant un minimum de 100 logements à Abidjan et de 25 unités dans les villes de l'intérieur. Le caractère économique du logement étant défini par le prix de vente des logements. Lequel ne devrait pas excéder 15 millions FCFA pour Abidjan, et 4 millions FCFA ailleurs, y compris les coûts du terrain ainsi que des voieries et réseaux divers (VRD).
Quant aux acquéreurs, ils étaient exonérés de la TPS sur les prêts acquéreurs délivrés par les banques commerciales en vue de l'accession à la propriété. Ils bénéficiaient en plus d'une dispense des droits de timbre et d'enregistrement selon les dispositions des articles 648 et 888 du Code général des impôts sur les actes à passer. Des taux préférentiels de crédit bancaire leur étaient proposés grâce au Cdmh, du moins pour ceux qui avaient un revenu mensuel maximal de 600 mille F CFA.
Un programme de restructuration ou de déplacement des quartiers dits précaires de l'agglomération d'Abidjan, avait été concocté. Mais à ce jour, seul le quartier de Washington a pu être déplacé sur le site de Biabou, dans la commune d'Abobo.
Pensez-vous que l'environnement sociopolitique actuel vous permettra de réaliser jusqu'à terme ce grand rêve?
Grâce au génie politique du Président Laurent Gbagbo, un des héritiers d'Houphouet-Boigny, de par sa vision politique tournée vers l'épanouissement individuel et collectif de ses concitoyens et surtout de ses travaux pharaoniques, il est à espérers que la guerre est derrière nous. Je puis vous assurer que le forum des investisseurs étrangers à réaliser autour de ce projet l'année prochaine sera quelque chose d'inédit par ses résultats. Car la Côte d'Ivoire reste paradoxalement, malgré les vicissitudes qu'elle a connues, une des destinations les plus prisées par les investisseurs en Afrique.
Que pensez-vous de la nouvelle médiation du député après le verdict du tribunal et du préfet d'Abidjan?
C'est un paradoxe. Il a approuvé la décision du préfet en présence d'une centaine de personnes. Mais contre toute attente, et surtout qu'il avait été associé à toutes les démarches par le préfet, c'est lui qui entreprend d'autres démarches. De quoi s'agit-il ?
C'est une guerre d'intérêts. Cet élu est appuyé par Djédjé dans sa démarche de délocaliser le projet pour permettre à ce dernier de prendre les commandes avec l'avantage d'être son associé. En réalité, le terrain qu'ils visent appartient à la famille d'un autre élu de la région. Par ailleurs, Djédjé avait déjà entrepris la construction de quelques maisons témoins sur le site, situé à 300 mètres du grand Séminaire d'Anyama. Si leur stratégie aboutit, il leur suffira de faire main basse sur les fortes sommes mobilisées dans un compte. Mais, je me demande souvent s'ils analysent l'environnement. Est-ce que les FDS sont d'accord pour aller sur un autre site, ou vont-elles attendre 5 autres années pour qu'on réalise les travaux topographiques? Quel est le coût de réalisation de ce projet? Quel est le sort des propriétaires terriens qui ont déjà perçu 20% de ce qu'on leur doit? Bref, je me pose mille et une questions. Hier, le ministre de la Défense les a reçus. Partout où ils sont passés, on leur a montré la voie de la sagesse en leur disant que M. Touré est dans le droit, laissez-le travailler!
Le Président Gbagbo me disait lors du trentenaire du Bnetd, il y a deux semaines, de commencer le travail.
L'autre paradoxe que je voudrais relever dans cette affaire, c'est qu'habituellement, c'est le promoteur qui gruge les gens et disparaît. Mais, ici c'est le promoteur qu'on veut gruger.
Interview réalisée par
Gooré Bi Hué et Alfred Kouamé